نکات مهم و قانونی تنظیم قرارداد خرید یک خانه!؟
تاریخ انتشار: ۲۴ اردیبهشت ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۷۷۴۵۵۹۰
در این مطلب نکاتی که خریداران هنگام تنظیم قرارداد یک خانه باید به آن توجه کنند گفته شده است.
قراردادی که تحت عنوان بیع نامه در بنگاه‌های معاملات املاک یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین معامله باید نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعد‌ها دچار مشکل نشوند.
گرچه بیعنامه‌هایی که بصورت چاپی و دارای آرم اتحادیه در مشاورین املاک تنظیم می‌شود و با هدف پیشگیری از وقوع معاملات مکرر در قالب اخذ کد رهگیری و بر چسب هولوگرام صورت می‌پذیرد، لیکن این امر دلالت بر رسمی بودن آنها ندارد؛ بنابراین تا زمانی که منتهی به صدور سند رسمی در دفترخانه نشود، خریدار نمی‌تواند از امتیازات اسناد رسمی بهره‌مند شود.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
۱) احراز سمت فروشنده و اختیارات نماینده وی:
به عنوان اولین نکته، بهترین حالت در تنظیم قرارداد ملکی این است که خریدار و فروشنده بعنوان اصیل طرفین عقد قرار گیرند و در واقع بدون واسطه اقدام به امضای آن نمایند.
اما اگر کسی که بیع نامه را امضا می‌کند، خود مالک نیست، بلکه وکیل، ولی یا قیم مالک است، خریدار باید دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و مشخص شود، حدود اختیارات وکیل در وکالتنامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله هم می‌شود. همچنین اگر امضا کننده، ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که هنگام معامله توسط ولی، کودک بالغ نشده است.
در جایی نیز که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال وی را دارد یا با دخالت بخش سرپرستی دادستانی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
مضافاً اینکه در صورت تعدد مالکین، حتماً باید ذیل بیع نامه را همه آنها به نسبت سهم خود امضاء کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آنها از جانب سایرین بنا به روش‌های اشاره شده دارای اختیارات قانونی باشد.
به علاوه خریدار باید اطمینان حاصل کند که فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد، و نیز در صورت کهولت سن، بیماری یا حرکات غیرعادی فروشنده، خریدار باید از عدم حجر وی مطمئن و ترجیحاً شهود معامله را از میان وراث وی انتخاب کند.
در نهایت اینکه، اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
۲) درج مشخصات کامل مورد معامله:
خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و درج وصف کامل توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات آن مانند انشعاب آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و ... که در سند توصیف شده، نیز بسیار ضروری است. بنگاه‌ها نیز باید به طور کلی مشخصات ملک را در بیع نامه ذکر کنند، به خصوص زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.
همچنین باید تصریح شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود، لازم است ترتیب، مهلت و ضمانت تخلیه مستأجر قید شود. بعلاوه، باید روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. بخصوص در معاملات بزرگ اخذ تأمین دلیل از طریق شورا‌های حل اختلاف مبنی بر استعلام گردش ثبتی بسیار کارگشا خواهد بود.
۳) ادای متقابل تعهدات:
لازم است هنگام تنظیم بیع نامه اولیه، انجام تعهدات طرفین بصورت متقابل تنظیم گردد. بطور مثال پرداخت بخشی از بهای ملک همزمان با تنظیم بیعنامه، پرداخت الباقی آن نیز در قبال تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال تقسیط گردد و تا زمانیکه مورد معامله تحویل نشده و یا سند رسمی انتقال نیافته، خریدار از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند. فروشنده نیز باید مورد معامله را قبل از دریافت تمام بهای معامله به خریدار تحویل ندهد.
بهتر است در قرارداد تصریح شود در صورت عدم پرداخت مابقی ثمن در موعد مقرر از طرف خریدار، یا عدم تحویل یا انتقال رسمی مورد معامله در تاریخ مقرر توسط فروشنده، هر یک از طرفین که تعهد بنفع اوست حق فسخ معامله را دارا بوده تا از طریق ارسال اظهارنامه اعلام و پس از تأیید و تنفیذ توسط دادگاه، قادر شود مورد معامله را به دیگری منتقل، یا مبالغ پرداختی را باز پس گیرد.
ضمناً لازم است فروشنده جهت دریافت قیمت معامله اطمینان حاصل کند و به شرح بند بعدی، شروطی در قرارداد گنجانده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق بر هم زدن معامله وجود داشته باشد.
۴) استفاده از روش‌های پرداخت مطمئن:
امروزه با تعبیه سامانه‌های پرداخت و روش‌های الکترونیکی، نقل و انتقال بهای معاملات تسهیل گردیده، ولی چنانچه گزینه پرداخت بوسیله چک باشد، باید اطمینان حاصل نمود که چک از حساب مسدود صادر نشده، یا چک سرقتی نبوده و نیز امضای آن مجعول نباشد. به هر حال توصیه می‌شود که حتی الامکان فروشنده در چنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می‌شود، دریافت نماید.
۵) اطمینان از امکان انتقال رسمی ملک:
باید دقت شود که در خصوص معامله بر املاک در متن بیع نامه به گونه‌ای تصریح شود در صورتیکه معلوم گردد مالکیت مورد معامله به هر علتی متعلق به دیگری بوده و ناقل حق فروش آنرا نداشته است، یا به هر شکلی موضوع حق ثالث باشد، فروشنـده موظف به استرداد ثمن معامله معادل قیمت روز ملک می‌باشد.
در این راستا بویژه در معاملات بزرگ ترجیح دارد فروشنده در مقام پیشگیری از مسائل این چنینی، با اخذ جریان ثبتی به روز، از طریق تأمین دلیل و درخواست گردش ثبتی از اداره ثبت مربوطه، اطمینان خریدار را جلب کند.
منبع: پول نیوز
کلیدواژه: تنظیم تنظیم مقررات تنظیم بازار قرارداد موقت قرارداد مسکن تنظیم قرارداد مورد معامله بیع نامه
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.poolnews.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «پول نیوز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۷۷۴۵۵۹۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
دختر بچه ۱۰ ساله همبازی‌اش را به قتل رساند!
به گزارش «تابناک» به نقل از تسنیم، عقربه‌ها ساعت ۱۷ بعد از ظهر پنجشنبه یازدهم بهمن ماه ۴۰۲ را نشان می‌داد که مرد جوان اهل کشور افغانستان هراسان با مرکز فوریت‌های پلیسی ۱۱۰ تماس گرفت و به اپراتور گفت: ساعتی قبل دختر ۱۰ ساله‌ام به بهانه بازی از خانه بیرون رفت و دیگر بازنگشت، نگرانم بلایی سر او آمده باشد لطفاً کمک کنید.
بدین ترتیب تجسس واحد‌های گشت ماموران کلانتری خیلی زود آغاز شد، اما جست‌و‌جو در خیابان‌های شرق تهران بی نتیجه بود؛ تقریباً ۳ ساعت بعد، زنگ خانه دختر گمشده به صدا در آمد، چند کودک که در تپه‌های اطراف محله مسعودیه سرگرم بازی بودند با جسد خونین او مواجه شدند.
طولی نکشید که خبر این جنایت هولناک به سرعت در بی‌سیم‌های کارآگاهان اداره دهم پلیس آگاهی تهران بزرگ پیچید و خیلی زود تیمی از متخصصان بررسی صحنه جرم راهی محل حادثه در تپه‌های مسعودیه شدند.
ماشین‌های کلانتری، پلیس آگاهی، آمبولانس پزشکی قانونی و خودرو بازپرس ویژه قتل دادسرای امور جنایی در محل حاضر شده بودند؛ جمعیت زیادی نیز در اطراف حلقه زردرنگ امنیتی جمع شده و با نگرانی به دنبال اخبار تازه‌ای از این جنایت هولناک بودند.
بررسی‌های اولیه نشان می‌داد دختر بچه براثر ضربات متعدد و بی‌رحمانه چاقو به قتل رسیده است، اما این در حالی بود که محل کشف جسد با خانه مقتول فاصله زیادی نداشت؛ با توجه به این سرنخ، کارآگاهان جنایی پی بردند که پای قاتلی آشنا درمیان است.
پس از انتقال جسد به پزشکی قانونی، اقدامات اطلاعاتی و تحقیقات محلی کارآگاهان اداره دهم پلیس آگاهی آغاز و در نخستین گام مشخص شد که مقتول چند ساعت قبل از اینکه جسدش کشف شده باشد با دختر ۱۰ ساله همسایه رو‌به‌رو خانه‌شان مشغول بازی بوده و محله را با همدیگر ترک کرده‌اند!
تحقیقات بیشتر نشان می‌داد، این ۲ دختر ۱۰ ساله، سه سالی می‌شود که همسایه هستند و بخاطر یک گوشی نیز با یکدیگر اختلافاتی نیز داشته‌اند.
بنابر حساسیت موضوع، دختر ۱۰ ساله که از نظر حالت روحی و روانی شرایط مناسبی ندارد، هدف تحقیق قرار گرفت و در همان اظهارات اولیه خود مدعی شد، مقتول را با نقشه قبلی به بهانه بازی به اطراف تپه‌های مسعودیه کشانده و او را با ضربات چاقو به قتل رسانده است!
در بررسی از تلفن همراه دختربچه نیز فیلم‌های جنایی و خشونت‌آمیز پیدا شد که نشان می‌داد او مدام این فیلم‌ها را تماشا می‌کرده و و از این طریق به شدت، روحیات خشنی داشته است!
با صدور قرار قانونی از سوی مرجع قضایی، دختربچه ۱۰ ساله برای سیر مراحل قانونی پرونده به دادسرای ناحیه ۲۹ تهران (ویژه اطفال و نوجوانان) اعزام شد و تحقیقات جهت کشف ابعاد پنهان پرونده همچنان ادامه دارد.
تیراندازی، مراسم عروسی در ونایی بروجرد را به عزا تبدیل کرد